王某某诉阜阳某某房地产有限公司财产损害赔偿纠纷一案代理词
审判长、审判员:
安徽仲天律师事务所接受阜阳某某房地产发展有限公司的委托,指派我们担任王某某诉阜阳某某房地产有限公司财产损害赔偿纠纷一案代理人,通过庭审活动,代理人对本案有了较为客观的了解,现根据事实与法律,发表代理意见如下,供合议庭合议时参考:
一、本案并非财产损害赔偿纠纷,而是因拆迁补偿安置补偿争议引起的纠纷,属于城市房屋拆迁安置补偿纠纷,不属于人民法院管辖,应依法驳回原告王某某的起诉,由阜阳市房地产管理局对本案安置补偿争议进行裁决。
2008年8月29日,被告依法取得阜阳市房地产管理局颁发的拆许字(2008)第***号房屋拆迁许可证,取得拆迁范围内合法的房屋拆迁许可。因原告王某某的房屋位于拆迁范围内,原告与答辩人达成了编号为*****、******、******的《阜阳市房屋拆迁安置补偿协议书》。虽然,被告与原告王某某之间编号为*******、******的《阜阳市房屋拆迁安置补偿协议书》被人民法院宣告无效,但被告与原告王某某之间依然是因为城市房屋拆迁安置补偿引发的纠纷,是双方对于房屋补偿安置数额的争议,并非是财产损害赔偿纠纷。
从原告的诉讼请求看,也并非是财产损害赔偿纠纷,原告请求赔偿352.8平方米的经营性门面房。按照《侵权责任法》第十五条所规定的承担侵权责任的方式,只有停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失。但从庭审原告对请求赔偿352.8平方米的经营性门面房的表述,请求赔偿损害赔偿中的从业人员生活补助费,均表明本案依然是城市房屋拆迁安置补偿纠纷。
原、被告之间的城市房屋拆迁安置补偿纠纷依然可以得到法律救济,国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条:“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。”可见,原告与被告之间的城市房屋拆迁安置补偿纠纷依然可以依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,由阜阳市城市房地产管理局对安置补偿进行行政裁决。
一言以蔽之,原、被告之间并非是财产损害赔偿纠纷,而是城市房屋安置补偿纠纷,依据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(法释 [2005]9号)的规定,拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理,并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。因此,应依法驳回原告王某某的起诉,并告知原告王某某向阜阳市房地产管理局申请房屋拆迁行政裁决。
二、被告已对原告的房屋进行了公平、合理的安置补偿,原告请求赔偿经济损失150万元,赔偿352.8平方米经营性门面房,没有任何事实和法律依据,请人民法院依法驳回。
第一、被告对原告王某某的房屋进行了充分、合理、公平的安置补偿,原告并不存在150万元经济损失。
原告王某某所有的房屋面积为416.19平方米,其中阜阳市97航测图显示为一层在建房屋,面积171.46平方米。阜阳市97航测图之后为244.73平方米。原告王某某所有的房屋,经安徽宏泰房地产评估有限公司宏泰估字(2009)第566号评估报告书评估,该171.46平方米的房屋价格为364677元,附属物装修价格为92422元,合计人民币457099元,每平方米房屋价格为每平方米2126.89元,原告的房屋即使全部按合法建筑计算,房屋价值及附属物装修价格为2126.89×416.19+92422=977612.35元。
被告在实施房屋拆迁后,经双方协商,被告向原告提供了两套105平方米的住宅,用于还原安置,且互不找差价。对原告余下面积的房屋,被告又补偿原告人民币531229.5元,考虑到原告将房屋用于浴池经营,被告又向原告支付了140000元的营业损失。
从原告提供不能支持原告主张的150万元损失,原告请求的是财产损害赔偿,就应该对原告被拆迁的房屋进行评估确定财产价值,并对被告提供的安置补偿财物进行评估,如果存在价值差,即为原告损失数额,但从原告提供的证据均不能证明原告所主张损失的存在。
第二,原告王某某所有的房屋用途是住宅,仅仅是原告将住宅用于浴池经营,并非营业用房,原告请求赔偿营业用房352.8平方米,没有任何法律和事实依据。
首先,原告持有的2002年3月26日阜阳市人民政府颁发的阜州国用(2002)字第A120100号国有土地使用证标明的土地用途为住宅;
其次,原告王某某仅仅是将住宅用于浴池的经营活动,也没有经城市规划行政主管部门批准,依法不能改变该房系住宅的性质。阜阳市人民政府办公室2004年12月28日发布的《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》明确规定:“产权所有人或合法使用人从未履行纳税义务,房屋仍按住宅补偿。”“本补偿标准发布之日后取得营业执照,产权性质为住宅的房屋,仍按住宅房屋标准给予补偿。”原告王某某是在2005年2月3日取得营业执照,是在阜阳市人民政府办公室《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》文件下发之后,况且原告没有证据证明履行过纳税义务,原告的房屋依法应按住宅房屋标准给予补偿。
再次,依据《阜阳市城市房屋拆迁管理办法》第二十六条和《阜阳市国有土地上房屋征收暂行办法》第二十五条规定,对于房屋用途的认定应由城市规划部门认定,原告在没有城市规划部门对房屋用途进行认定的情况下,要求赔偿营业用房352.8平方米,是没有任何法律依据的。
最后,原告请求赔偿营业用房352.8平方米,与本案财产损害赔偿纠纷的案由相悖,如果被告存在侵权,就应当依据《侵权责任法》第十五条的规定,承担相应侵权责任,但原告的房屋是特定物,在原物已灭失的情况下,只能是赔偿损失。原告请求赔偿营业用房352.8平方米,清晰的表明,原、被告之间依然是城市房屋补偿纠纷,并非是财产损害赔偿纠纷。
四、原、被告之间的房屋拆迁安置补偿协议虽被人民法院确认无效,但双方已按房屋拆迁安置补偿协议的约定履行完毕。
在编号为0083170、0083197的《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》被人民法院确认无效,但原告王某某依然从答辩人处按月领取临时安置补助费。2011年 12月3日,原告王某某领取了编号为0083170号协议书中约定安置还原的房屋一套,面积为101.27平方米,并对面积差价进行结算。2011年 12月4日,张威领取了编号为0083171号协议书中约定安置还原的房屋一套,面积为103.74平方米,并对面积差价进行结算。原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议已实际履行完毕。
综上所述,原、被告之间是城市房屋房屋拆迁安置补偿纠纷,并非民事侵权纠纷,本案不应由人民法院管辖,应由城市房屋拆迁管理机关进行行政裁决。被告对原告的房屋进行了充分、公平、合理的安置补偿,原告请求赔偿150万元的经济损失和赔偿营业用房352.8平方米,没有任何事实和法律依据,纯属无理缠诉,请人民法院依法驳回原告的起诉,维护被告的合法权益。
代理人:安徽仲天律师事务所 师博律师
安徽金宇律师事务所 郑虎律师
2012年7月8日
出处:阜阳仲天律师事务所网站
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