一桩由省高检抗诉案件引发的思考
看似一桩普通的房产纠纷,在审理过程中多方各执一词,案情跌宕起伏,虽然,本所代理的当事人最终获得了胜诉,但其间留给我们的却是长久的思考。
案情回放
2003年11月21日,原、被告就原告所有的,坐落于太湖县晋熙镇长河路占地面积98平方米的一栋二层砖混结构房屋达成房屋转让协议。原告提供了两份协议:一份协议规定,一方(被告)愿购买甲方(原告)上述房屋,总价款98800元,付款方式为:第一批于签订协议之日付清5万元,余款于2004年9月底前付清,如逾期按月息1%计算。甲方于乙方付清全部房款后交付该房屋的土地使用权证给乙方办理过户手续,甲方签订协议后将房屋交乙方装潢使用,并规定本协议一式两份,甲乙双方各执一份。第二份协议与第一份协议内容大致相同,只是在付款方式后增加了一条关于违约问题,内容为:“如逾期按月息1%计算,并将房屋无条件返还给甲方,乙方如另行装潢,其所有费用抵作乙方给甲方的违约金”。协议签订后,被告支付首付款5万元给原告,余款48800元出具欠条一张,原告将房屋交给被告。由于被告未按协议时间支付余款给原告,2005年6月双方协商未果,诉至法院
案件进程
1、2005年10月8日,原告石文凤起诉,太湖县人民法院一审,石文凤胜诉
2、2005年12月20日,一审被告张银华上诉,委托韦国律师代理,安庆市中级人民法院二审,张银华胜诉。
3、石文凤向人民检察院申诉,2008年7月27日,安徽省高级人民检察院向安徽省高级人民法院提起抗诉。
4、2008年10月21日,安徽省高级人民法院指令安庆市中级人民法院再审
5、一审被告张银华再次委托韦国律师为诉讼代理人,2009年3月31日,安庆市中级人民法院再审维持二审结果,张银华胜诉
争议焦点
案件在不同的阶段,各当事人和代理人之间,人民法院和人民检察院之间主要围绕以下问题展开了激烈的辩论。
1、 关于合同的效力问题。一审判决认为,当事人双方房屋转让协议虽经签字,合同成立。但未依法办理权属变更登记,故买卖合同未生效,且未生效的原因是由于被告未按约付清购房款所致,责任在被告。针对此点,韦国律师在庭审过程中明确提出,房地产权属登记,并不是房屋买卖合同的生效要件,只是物权变动的公示方式。未办理登记手续,并不影响合同效力。房屋过户登记是房屋所有权变动或取得的生效要件,而不是房屋买卖合同的生效要件。上述房屋转让合同是当事人真实意思的表示,且不违反法律规定,应是合法有效的。
2、 关于“第二份协议”的问题。抗诉机关认为,从本案双方提交的证据来看,石文凤提交了两份购房协议,张银华在协议上签了名,未有充足的证据否定第二份协议的真实性。针对此点,韦国律师提出以下几点疑义:1)从第二份协议内容上看,除在第一页第四项“付款方式”中加重了违约责任外,其余同第一份协议一致。该协议是打印形成,增加的内容在第一页中,该页纸张上没有当事人签名,而第二页内容只字未改;2)从外观上看,第二份协议纸张装订有明显的拆动痕迹;3)该房屋买卖中介人做证,房屋买卖时只签过一份协议;4)原审原告石文凤承认,原审被告张银华手上没有该第二份协议,究其原因是因为张银华没有交出第一份协议,故没有给其第二份协议;5)第二份协议中关于装潢的规定前后矛盾,且逾期既继续收息又无条件退房的约定不合常理。鉴于以上因素,有理由怀疑第二份协议是原告伪造的
3 、 安庆市中级人民法院在二审和再审中,采纳了韦国律师的代理意见,并综合考虑到房屋交易秩序的稳定性,从而作出了有利于我方当事人的判决。
延伸思考
判决尘埃落定,但其间的是是非非却值得我们深思。从目前我国城市住房制度改革以及房地产业界的发展看,个人出资购房现象日渐普遍,由此引发的纠纷也日益增多,所以,对房屋买卖合同的生效界定以及房屋买卖协议的规范性操作对处理此类案件就显得特别的重要。
一、房屋买卖合同的生效界定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定,“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”根据该规定,商品房的交付使用,以“对房屋的转移占有”为一般原则,以当事人的特别约定为例外。结合本案,房屋买卖协议中规定了两层约定,第一层约定:甲方签订协议后将房屋交乙方装潢使用,这一点已在合同签订的同时已经完成,按照上面的阐述,买卖双方已经完成了案件中商品房的交付使用;第二层约定:甲方于乙方付清全部房款后交付该房屋的土地使用权证给乙方办理过户手续,这一点买卖双方在诉讼时尚未完成,但这一点不是法律的强制性规定,只是当事人双方的意思表示。正是鉴于上述情况,二审法院认可“协议合法有效”,为了维持交易秩序的稳定性,撤销了一审判决,并判决“按协议实际履行”。
二、房屋买卖协议的规范性操作。在现实生活中,由于普通民众对相关法律认知的缺失以及对违约后果的估计不足,往往在签订房屋买卖协议时比较随意,很少寻求专业律师帮助合同审查,当真的出现纠纷的时候显得很被动,也给该类案件的处理带来一定的难度。本案中,同一幢房屋买卖竟然出现了几份内容不一致的协议,而且协议日期单方面改动。本案中无论是败诉方也罢,胜诉方也罢,各方在诉讼过程中都是捏着一把汗,总是在不断地进行证据补救的工作。在此,针对房屋买卖合同的签订,特别地提醒以下几点:1、签订房屋买卖合同时要慎重,最好请专业律师进行合同审查;2、合同签订后要及时履行或及时催促履行,避免纠纷的产生;3、对自己违约或者对方违约的后果在签约时要有清晰的认识;4、要保存好相关证据,便于产生纠纷时提供。
出处:安徽国誉律师事务所网站
本文链接:http://www.ahgyls.com/display.asp?id=107