在农村买房,请慎之!
——小产权房不受法律保护
作者:华冶律师事务所主任周巧龙律师、徐刚律师
近年来,随着城市规模扩张,以及城市房价飞涨,越来越多的市民将买房的目光投向了郊区和农村,成了城郊乡村集体土地上住宅小区的主人,他们购买的房子由于没有国有土地使用权证和预售许可证,被称作“小产权房”。由于对房地产法律知识的匮乏,很多“城里人”在农村购房的过程中引发了一些权属纠纷。这些纠纷的产生,涉及到这样一个问题,即宅基地使用权。
宅基地使用权,是指农村集体组织的成员依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。…农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”2007年12月11日,国务院常务会议提出“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。2008年1月8日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,通知规定,任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发,严禁通过“村改居”等方式,非法将农民集体所有土地转为国有土地,严禁将农民集体所有建设用地使用权流转,用于商品住宅开发。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
上述规定都意味着农村宅基地使用权只能由本村集体组织成员享有,不得对外转让。尽管小产权房现象大量存在,已由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求,逐步异化为中高档房甚至别墅,但小产权房的名分并没有“转正”,在现有的法律框架内,找不到小产权房存在的有力证据,所以仍需遵守国家和地方现行法律法规的规定。因此,市民买农民房无法得到宅基地使用权,进而无法办理房屋及土地使用权属变更登记,也就不能取得房屋的所有权,不能转让、出租。